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中介修改后的《房屋买卖合同》一定要细看

中介修改后的《房屋买卖合同》一定要细看

2019-04-26 10:44:38 浏览量:
摘要:为什么容易选择性忽略《买卖合同》在二手房交易中,最为重要的文件当属《房屋买卖合同》;但在实际的签约过程中,最容易被忽视的,往往也是《房屋买卖合同》。最新修订的《北京市存量房屋买卖合同》范本,用A4纸打出来有13页,总共8000多字,如果不熟悉二手房买卖流程,合同上的很多内容根本看不懂。所以,很多人就只看自己关心的价格、税费什

为什么容易选择性忽略《买卖合同》

在二手房交易中,最为重要的文件当属《房屋买卖合同》;但在实际的签约过程中,最容易被忽视的,往往也是《房屋买卖合同》。

最新修订的《北京市存量房屋买卖合同》范本,用A4纸打出来有13页,总共8000多字,如果不熟悉二手房买卖流程,合同上的很多内容根本看不懂。所以,很多人就只看自己关心的价格、税费什么的,而略过了其他90%的合同内容。

如果你想仔细看看合同,中介公司往往也会说“这都是国家公示的范本合同,您网上都可以自己下载,条款什么的都没问题,您就放心签吧。”

本身我们就怕麻烦,再加上中介把国家都搬出来了,因此大多数情况下,我们随便看两眼,也就签了。

但是,签合同这事儿可没那么简单。

中介修改后的《房屋买卖合同》一定要细看,这些坑要避免


中介修改合同范本,20%违约金秒变5%

为了强调买卖合同的重要性,一位律师朋友跟我分享了这样一个案例。

某地房屋业主,委托中介与某买家签署了《房屋买卖合同》,但一个多月过去了,买家资金就是迟迟不到位。因为网签已经提前做完,业主就很着急,要求解约并赔偿违约金。

买家虽然同意解约,但却死活不同意赔违约金,并“拖住”了业主——因为只有买卖双方同意并共同在场,才能注销网签。如果不注销,今后这房子就无法交易。买家正是拿住了这一点,一拖再拖。

业主在无奈之下找到律师,准备起诉。他本以为能得到总房款20%的违约金——因为他所了解到的,房屋买卖合同范本都是20%;但律师在核对合同之后才发现,合同中白纸黑字写明的违约金,只有总房款的5%。

落在合同上的内容受法律保护,业主只能吃哑巴亏,按5%主张违约金,最后又让了一步,只收了4%。

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为什么中介要修改范本合同

这个案例,体现了目前二手房买卖中的一种误区。

很多人都认为,中介给我们的《房屋买卖合同》有那么多页、那么多条款、格式严谨、措辞专业,再加上中介的说辞,很容易就放松警惕,认为这是国家提供的范本条款。

但事实上,几乎所有中介提供给我们的合同,都是在住建部门公式范本的基础上修改的。

当然,修改官方的范本合同,并不一定都是为了坑你。中介这么做,很大程度是为了增加、修改原先没有涉及但最近有所发生的条款,让双方责任更加明确。从这个角度来说,适当修改也并无不妥。

虽然在内容、格式上极其相似,但在重要的核心条款上,比如违约金额与比例、付款期限等方面,每家中介都各不相同。

就拿违约比例来说,我见过最高的可达30%,最低的5%,个别中介甚至根本没有违约比例这一条。

强调这些,是为了明确《房屋买卖合同》的重要性。在签合同前一定要通读一遍条款,明确我得到的和要承担的责任,不能拿来扫一眼就签。签了字就代表我同意、我认可,万一将来有问题,您说当时没看清,法院可不理你。

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签订买卖合同要注意的基本事项

从大类来看,一份正规的《房屋买卖合同》约有十三~十四项条款。合同最上方一般是【签约提示】,以及签约双方的【个人信息】。

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这里要注意核对买卖双方的姓名、身份证等信息,明确是本人签约还是代理人签约,谨防“无权代理”、“无效代理”情况的出现。

在双方居住地这一栏,除了要写身份证户口登记的地址之外,还必须要写目前居住的真实地址,也就是常住地址。这样在发生诉讼纠纷时,就可以及时、准确的送达对方,不耽误事。

至于【房屋基本情况】【权属及使用情况】【中介居间人】【成交价格与付款方式】【产权承诺】【违约责任】【税费】等重要条款,由于内容过多,今天篇幅有限,我们会单独聊。

针对这几个重要条款,小金此前专门写了几篇分析供大家参考,未来还会继续补充:

忽视家具清单:新家具变旧破烂

最后,在所有合同条款之后,还会有一个叫做【附件】的部分,我们也要额外注意。

【附件】包含多个项目,其中【附件一】包含“房屋附属设施设备”“装饰装修”、“相关物品清单”等内容,我们可以简单理解为装修、家具与家电。

很多人认为,买一套二手房,上百万甚至上千万都花出去了,几万块的家具算个啥?可以让利,不做计较。

但小金想说,蚂蚱再小也有肉不是?而且有的家具可能真心不便宜,随意处理真的很可惜。如果家里有婴儿,很可能还真就喜欢用旧家具,因为没甲醛啊!在这种情况下,附件的家具清单就要写的仔细一些了。

我有个朋友,当初买了一套北京近郊二手房,因为看中了业主摆在家的一套崭新的意大利进口名牌真皮沙发(带茶几),就在房款上多给了点钱。

结果到交房时,他和老婆进门一看,客厅里的名牌沙发,竟然变成了一套杂牌国产老破旧真皮沙发,茶几也没了。

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他赶紧看了一下附件一,发现家具物品清单里写着:真皮沙发一套。

人家业主没说谎啊,“杂牌老破旧真皮沙发”它也是真皮沙发啊。大家有兴趣可以去宜家、美凯龙看看,一套意大利进口真皮沙发值多少钱。

这种家电“以旧换新”情况,在二手房交易中屡屡发生。看着挺好的名牌空调、沙发、冰箱、电视,交房时统统变成了旧破烂。这都是因为【附件一】清单写的不详细、太笼统。

其实,如果当初就把家具、家电的品牌、型号、新旧程度都写清楚,就不怕被替换了。如果还是不放心,拿手机拍下来也就是举手之劳。


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